Дните на евтиния дълг и ниските лихвени проценти отдавна отминаха и вероятно никога няма да се върнат. Инвеститорите в недвижими имоти вече няма да могат да се възползват от пазарния импулс. Вместо това те трябва да третират недвижимите имоти като физически актив с уникални характеристики на остаряване и ликвидност, пише weforum.org.
Днешното определение за сграда от най-висок клас се е променило – и тези, които не отговарят на оперативните показатели, опита на служителите и технологичните възможности, стават по-скъпи за експлоатация и по-малко привлекателни за наемателите.
В същото време, трудните пазарни условия през последните три години доведоха до това много собственици на сгради да отложат големи инвестиции и стратегически ходове, на фона на намалени капиталови разходи за обновяване, забавяне на транзакционната активност и по-ниски стойности в много сектори и географски райони.
И все пак би било погрешно да се отписват сгради, които сега не отговарят на пазарните очаквания. На много ключови пазари на недвижими имоти остаряването – когато даден имот е остарял или вече не отговаря на пазарните изисквания – представлява възможност за добавена стойност, а не риск. Това е най-големият сигнал досега, че сме достигнали дъното на един цикъл.
Кои са двигателите на пазара на недвижими имоти?
Сближаващите се пазарни основи правят бизнес аргументите за създаване на стойност чрез нисковъглеродни, енергийно интелигентни стратегии по-силни от всякога.
Търсене от наематели
Един от най-силните двигатели е търсенето от наематели на нисковъглеродни сгради на пазари, където предлагането е силно изостанало. Атрибутите на тези сгради не само подкрепят корпоративните цели за намаляване на емисиите, но и осигуряват технологичното, енергийно ефективно пространство, което наемателите желаят. Икономичните експлоатационни разходи и ниското въздействие върху околната среда сега са приоритетни критерии, наред с традиционните съображения за местоположение и удобства.
Търсене на енергия
Динамиката на енергийния пазар излиза на преден план, тъй като нестабилните цени и опасенията за надеждност се увеличават на фона на нарастващото търсене на енергия и остаряващата енергийна инфраструктура.
На скъпите енергийни пазари в САЩ, включително Чикаго и Лос Анджелис, разходите за електроенергия могат да достигнат близо 26% от приходите от наем. Те могат да се увеличат десетократно, когато потребителите на сгради искат да свържат електрически превозни средства към електрозахранването на сградата, особено в логистични съоръжения. Това предоставя нова възможност на собствениците на сгради да постигнат значителна възвръщаемост на инвестициите чрез целенасочени подобрения на енергийната ефективност.
Местно регулиране и физически риск
На заден план, регулирането се затяга, тъй като политиците по целия свят се стремят към по-ниски емисии – често директно чрез стандарти за ефективност на сградите. Смекчаването на климатичния риск се издига на дневен ред за частните и публичните институции на фона на скъпоструващи смущения и щети от екстремни метеорологични събития.
Инвестиционен импулс
Както при всички стратегии за добавена стойност, са необходими капиталови разходи. На по-широкия пазар на недвижими имоти, нарастващият инвестиционен импулс може да осигури капитала, необходим за обновяване на остарелия фонд, като устойчивостта предлага стратегическа рамка за конкурентоспособни, готови за бъдещето сгради.
Заедно тези двигатели поставят устойчивостта на следващата граница на създаването на стойност.
Реализиране на стойност от енергийно интелигентни сгради
Мащабът на възможността за трансформиране на остарелия фонд във високоефективни, енергийно интелигентни сгради е огромен. Около 1,5 милиарда квадратни фута, което се равнява на 70% от потенциално остарелия фонд, се намират на пазари с високи резултати за устойчивост, според проучване на JLL. Пазарите, където двигателите за устойчивост на добавената стойност са най-силни, включват Лондон, Париж, Ню Йорк, Торонто и Сингапур.
Отговорът за отключване на дългосрочна стойност се крие в модернизацията – и темпът трябва да се увеличи пет пъти от 2,4% днес до 13,2% годишно, за да се постигнат целите за декарбонизация. Сградите са реални активи и както всяка физическа инфраструктура, те изискват поддръжка и обновяване, за да останат актуални.
Ниските лихвени проценти и високата ликвидност приспиваха много собственици в фалшиво чувство за сигурност, намалявайки капиталовите програми, за да се максимизират краткосрочните възвръщаемости. Сега е моментът да се върнем към основите на модернизацията, базирани на енергийно интелигентни стратегии, интеграция на технологии, опит на служителите и устойчивост на климата.
Това не е универсален подход. Разбирането на разликите в двигателите на добавена стойност между секторите е ключово за прилагането на правилната стратегия за успешно осигуряване на бъдещето и постигане на дългосрочни финансови ползи.
Енергоемките сектори като логистиката, центровете за данни и модерните производствени съоръжения са най-силно засегнати от динамиката на енергийния пазар. За разлика от това, търсенето на нисковъглеродни договори за наем е особено силно на пазара на офис площи, където голям брой корпоративни наематели с нулеви нетни ангажименти трансформират избора на наем и създават по-изразена разлика между първокласни и неефективни имоти.
Мислене за бъдещето в областта на енергетиката
Решенията на нарастващите глобални предизвикателства пред енергийните доставки трябва да бъдат в основата на стратегиите за модернизация на сградите на утрешния ден. Например, интелигентните сгради могат да бъдат децентрализирани, разпределени енергийни центрове, а не пасивни консуматори на енергия, чрез внедряване на производство на енергия на място и съхранение на батерии.
Чрез сътрудничество с комуналните мрежи, те могат също така по-добре да управляват потреблението на енергия при пиково търсене, да подобрят оперативната устойчивост, да подкрепят стабилността на мрежата и да ускорят прехода към нисковъглеродна икономика.
Прозорецът на пиковите възможности обаче се затваря. Лидерите сред предприемачите, които осъзнават, че устойчивостта сега е ключова част от най-добрите в класа си сгради, вече мобилизират капитал за обновяване на недвижими имоти, докато други наблюдават отстрани. А разликата в стойността между сградите, които се справят добре, и тези, които не се справят, само ще се увеличава.
